Artículo de Invertica
Informe sobre el precio del suelo logístico en España

Como es bien conocido, nuestra parte del mercado inmobiliario, el logístico, lleva ya años recabando un interés creciente por parte de inversores nacionales e internacionales, que han “descubierto” una realidad para muchos novedosa.

Desde el inicio de la crisis sanitaria derivada del COVID-19, el interés en inmuebles logísticos e industriales ha aumentado considerablemente, llegando, en muchos casos, a superar la demanda a la oferta disponible. Lo mismo puede afirmarse sobre el suelo destinado a la construcción logística industrial. A día de hoy hay decenas de grandes inversores interesados en este tipo de suelos ya que las previsiones de mercado a medio y largo plazo son alentadoras.

Para observar un poco mejor la incidencia que esto supone, desde Invertica hemos reunido información de los precios del suelo de las principales provincias españolas en cuanto a enclaves logísticos.

Precios del suelo Industrial-logístico en Andalucía

Por regla general, los inversores/promotores de inmuebles logísticos priorizan Málaga y Sevilla, en este orden, para analizar la inversión en suelos.

En el área metropolitana de Sevilla encontramos suelo disponible finalista o con escaso desarrollo urbanístico pendiente, principalmente en los municipios de Dos Hermanas y Alcalá de Guadaira.

Si nos referimos a Sevilla capital podemos encontrar suelos en diversas fases de desarrollo urbanístico.

En Dos Hermanas y Alcalá de Guadaira los precios se mueven entre 90 y 120 €/m² y en Sevilla capital puede llegar a 150 €/m².

La buena noticia es que hay suelos disponibles, incluso superficies superiores a los 100.000 m².

En Málaga, sin embargo, pese a existir bastante suelo disponible, su desarrollo urbanístico está pendiente y su gestión suele ser lenta. En esta situación, parece que por fin los inversores están siendo capaces de entrar al mercado de suelo, y hay al menos ya cuatro desarrollos logísticos de cierta envergadura en marcha, y se esperan otros.

También podemos destacar la nueva plataforma logística multimodal en construcción de 300 Has. situada en Antequera.

El precio del suelo en esta provincia se sitúa en torno a los 200 €/m².

Fuera de estas principales áreas, hay otras zonas que despiertan interés de los citados inversores/promotores, principalmente el eje de la A4, desde Jaén hasta Córdoba. Los precios aquí se encuentran en torno a los 100 €/m².

En cuanto al resto de provincias, impulsado por el auge del de e-commerce que estamos viviendo, se ha creado un gran interés en ubicar plataformas de suministro de última milla próximas a todas las capitales de provincia o los principales núcleos de población, con precios muy diferentes dependiendo de la disponibilidad de suelo de cada municipio.

Precios del suelo industrial-logístico en Valencia

La comunidad Valenciana es otra de las provincias con una mayor actividad logística de la península Ibérica.  Más concretamente el interés de inversores/promotores en esta zona se enfoca en la búsqueda de parcelas de un mínimo de 20.000 m². En su mayoría, la demanda de este tipo de parcelas proviene de empresas logísticas o de producción que quieren ampliar o mejorar sus servicios en la zona. Las zonas de mayor interés son Cheste, Ribarroja y Paterna, debido a su cercanía al puerto. Aquí los precios se sitúan entre los 150 €/m² y los 270 €/ m²

Precios del suelo industrial-logístico en País Vasco-Pamplona

El interés en el suelo en la parte norte del país ha experimentado una subida durante los últimos años. Esto se debe, al igual que en otras provincias, al aumento del e-commerce y la necesidad de las empresas de dar respuesta rápida a la alta demanda de envíos rápidos.

La demanda de parcelas en esta zona está muy esparcida por todo el territorio, siendo Vizcaya y Guipúzcoa las áreas más solicitadas, donde los precios del suelo oscilan entre los 150 €/m² hasta los 500 €/m² en algunos suelos incrustados ya en las inmediaciones de Bilbao y San Sebastián.

En la provincia de Pamplona los precios no son muy elevados y generalmente no superan los 150 €/m².

Precios del suelo industrial-logístico en Zaragoza

En Zaragoza el interés de los inversores se centra fundamentalmente en PLAZA, donde se alcanzan precios de entre 90 y 120 €/m².

En otras ubicaciones de la zona, como el PTR o el entorno de Figueruelas encontramos precios entre 25 y 50 €/m²

Precios del suelo industrial-logístico en Madrid

La capital española y su área de influencia siguen siendo pioneras, junto con Barcelona y su entorno, en la demanda de suelo logístico-industrial.

Su situación geográfica la convierte en la zona de ubicación preferente para empresas de toda índole. Durante los últimos meses la demanda de suelo por promotores e inversores ha tenido una subida exponencial y, en muchas ocasiones, la oferta se ha visto sobrepasada.

Las zonas más demandadas siguen siendo el eje de la A2, el conocido como Corredor del Henares, y la zona sur, desde Villaverde hasta Illescas, en la provincia de Toledo.

Los precios varían mucho de unas zonas a otras, pero a grandes rasgos en la zona sur, más cercana a los núcleos urbanos, el máximo se ha llegado a situar en 325 €/m² y en el eje de la A-2 los precios van desde los 45€/m² (Torija) hasta los 350 €/m² en ubicaciones cercanas al Aeropuerto de Barajas.

En primera corona (el arco de la M-50) encontramos precios en el entorno de los 180-200 €/m² para los suelos logísticos, y a medida que nos alejamos se van moderando. Los precios en las zonas consolidadas del Corredor A-2 en Guadalajara (Azuqueca-Alovera-Cabanillas) se sitúan entre 130 y 150 €/ m², y en el área de Illescas puede afirmarse que ya se superan los 100 €/ m².

Precios del suelo industrial-logístico en Barcelona

El mercado del suelo industrial en Cataluña es estructuralmente desequilibrado, principalmente por la escasez de suelo disponible alrededor de Barcelona y su entorno.

Con 5,6 Mil de habitantes en 7.700 km², la provincia de Barcelona es una de las áreas con más densidad de Europa. Las zonas industriales y logísticas se estructuran principalmente a lo largo de la autopista AP7, eje longitudinal que permite la entrada del tráfico terrestre de mercancías desde Europa hacia el resto de España. La escasez de suelo de la que hablábamos anteriormente combinada a la alta densidad de población y al peso económico de Cataluña dentro del PIB nacional (aproximadamente 20%), resulta un nivel de precios por encima de la media europea:

• Precio medio en el primer arco de Barcelona (0-10 km – Distribución Local): de 400 à 700 €/m² de suelo.
• Precio medio en el segundo arco de Barcelona (10-30 km – Distribución Local/Regional): de 220 a 400 €/m² de suelo.
• Precio medio en el tercer arco de Barcelona (30 -100 km – Distribución Regional/Nacional/Sur de Europa): de 85 a 220 €/m².