Artículo de Fabián Fernández de Alarcón
Socio de Invertica Irels

Pasados unos meses de la mayor crisis sanitaria, social y económica que se recuerda desde la Guerra Civil, vamos teniendo un poco de perspectiva que nos permite analizar, con serenidad y objetividad, cómo ha afectado el COVID-19 al mercado logístico en general e inmo-logístico en particular. En marzo de este año 2020 todo se paró. El COVID-19 hizo que negocios de todos los sectores tuvieran que cerrar sus puertas y, en muchos casos frenar su actividad. Y muchos, en especial los vinculados al turismo y la hostelería, pero no únicamente éstos, siguen en cifras absolutamente desoladoras.

Aunque algunos dijeran que el sector logístico no sufrió por este cese de actividad, lo cierto es que también se vio afectado, y mucho. Es cierto que el comercio electrónico ha crecido sustancialmente, gracias a las propias condiciones de la crisis del COVID (cierre del comercio, confinamiento, miedo a salir a la calle, recurso a los medios electrónicos por parte de una gran parte de la población para comunicarse “con el exterior”, inversión en plataformas digitales por parte de las grandes cadenas de distribución, y del pequeño y mediano comercio, etc.). Pero dicho incremento no ha compensado, ni muchísimo menos, la bajada sustancial de facturación del sector logístico, el transporte y el almacenaje.

En cualquier caso, detectamos que el sector sigue vivo. Las naves están siendo visitadas, sigue habiendo alquileres, y muchos proyectos de naves y parques logísticos no han parado. Pero sí es preciso señalar que, en muchos casos, como por ejemplo el sector del automóvil, o algunos sectores industriales, los procesos (tender) de externalización logística se han suspendido, aplazado o directamente cancelado. Y la demanda no ha sido suficiente para cubrir la amplia oferta del mercado.

Nave comercializada por Invertica para Merlin en CLA Getafe, 16.100 m².

¿Cómo afectará esta crisis al sector inmologistico?

Dentro del sector inmologistico, el paisaje no es tan desolador como parece o cómo está afectando a otros sectores, y en Invertica lo apreciamos en la actividad que estamos logrando mantener.

Para hacer esta afirmación ponen su base en el cambio de los hábitos de consumo, que cómo mencionábamos anteriormente pasan por el incremento de la compra Online.

Según datos del periódico expansión y statista.com, por categorías de producto las ventas a través de e-commerce han tenido incrementos de más del 200%, en casos como en de la alimentación.

No obstante, desde el sector logístico insisten en que estos cambios de momento no tienen carácter estructural y habrá que esperar a ver la evolución durante los próximos meses.

Sin embargo, cabe destacar que muchos proveedores del sector retail vieron como su capacidad de atención a la demanda se colapsó debido a la falta de mano de obra, limitaciones de movimientos y al transporte en varios de sus modos, que produjo roturas de stock, y problemas en la distribución de última milla.

Esto último, la falta de almacenamiento especializado y por consecuente el rápido agotamiento de stock, es una de las claves por las que desde Invertica intuimos una reactivación del sector.  hace pensar que durante los próximos meses muchas compañías logísticas y de transporte se decantarán por invertir en instalaciones, automatismos, concentración de centros en algunos casos y diversificación en otros, que les provea de capacidad de servicio suficiente para garantizar la demanda ante una posible nueva oleada de restricciones a la movilidad.

Parque logístico en comercialización en Alcalá de Henares, módulos entre 4.500 y 14.000 m², propiedad de Prologis.

También hay que señalar la tendencia al retorno de muchos procesos productivos que en las décadas anteriores se externalizaron y optaron por fabricar en el Extremo Oriente y este de Europa, fundamentalmente. Tanto el riesgo de no tener perfectamente controlada la cadena de suministro, como los costes de producción en dichos países -que ya no la hacen tan rentable- están motivando la re-implantación de tejido industrial en Europa en general, y España en particular.

Esta tendencia también implicará transformación en muchos modelos logísticos. Tal vez veremos reducción en grandes almacenes reguladores a los que estábamos acostumbrados, nuevos almacenes de materia prima y producto terminado, en las inmediaciones de esas mismas fábricas, segregación de los grandes almacenes dedicados en otros menores, pero más próximos a los centros de consumo, etc.

Exterior de nave en comercialización propiedad de Prologis.

En Invertica vemos entendemos que puede haber una oportunidad para los operadores, usuarios y empresas de distribución. El momento actual puede ser óptimo para replantear el propio modelo logístico y de cadena de suministro. Dada la gran calidad de naves y espacios de última generación disponibles actualmente, la disponibilidad de suelo para proyectos “llave en mano” y la gran competencia entre los actores del mercado inmologístico -fondos, SOCIMIS, promotores y constructores-, es decir, la oferta, los grandes beneficiados pueden ser los del otro lado del sector económico, los demandantes de espacio.